COME FUNZIONA LA CEDOLARE SECCA PER GLI AFFITTI E I VANTAGGI

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Italy
Osservatori Immobiliari
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Quali sono le spese di registrazione del contratto d’affitto a cedolare secca
Cos’è e come funziona la cedolare secca?
Come funziona?
Chi sceglie il regime di cedolare secca?
Quando si applica
Contratto d’affitto transitorio (meno di 2 anni)
Affitti brevi (1 anno o meno)
Le caratteristiche dell’immobile a cui si applica
Le aliquote della cedolare secca
A chi conviene? Tutti i vantaggi e i contro
Disdetta contratto affitto cedolare secca: cosa sapere
Quando si parla di cedolare secca, ci si riferisce a un regime di tassazione sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali sui redditi da locazione, che garantisce, peraltro, l’esenzione da imposta di registro e da imposta di bollo, tributi ordinariamente dovuti sui contratti di locazione.

Quali sono le spese di registrazione del contratto d’affitto a cedolare secca
Tale regime sostitutivo prevede principalmente due aliquote, al 10% e al 21%, che possono essere applicate in base alle caratteristiche specifiche del contratto, come si vedrà dopo.

È un’opzione possibile solo quando il contratto di locazione è tra persone fisiche e riguarda immobili a uso abitativo, dunque non vale per quelli destinati ad attività d’impresa o professionali.

Va notato inoltre che la legge di bilancio per il 2021 ha introdotto alcune novità, che riguardano soprattutto gli affitti brevi e che vedremo meglio insieme alla fine di questa guida.

Cos’è e come funziona la cedolare secca?
“Si prevede un contratto 4+4 con cedolare secca”. È una frase che si sente ripetere spesso, soprattutto quando a cercare casa è uno studente. Ma cosa significa di preciso?

Prima di tutto, l’indicazione 4+4 fa riferimento agli anni di durata dell’eventuale accordo: il locatore mette a disposizione dell’inquilino il proprio immobile per 4 anni, con possibilità di rinnovo per altri 4.

Per quanto riguarda la cedolare secca, stiamo invece parlando, come accennato proprio poco fa, di un regime opzionale valido per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo e stipulati tra persone fisiche, introdotto anche allo scopo di contrastare il fenomeno degli affitti in nero.

Come funziona?
Le principali caratteristiche sono:

il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali comunali e regionali sul reddito che il locatore consegue dall’affitto di quell’immobile;
l’esenzione dal versamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, ma anche per la proroga o per l’eventuale risoluzione del contratto.
Leggi anche: CONTRATTI D’AFFITTO: LE DIFFERENZE TRA CEDOLARE SECCA E REGIME ORDINARIO

Chi sceglie il regime di cedolare secca?
Il regime di cedolare secca può essere scelto dal proprietario dell’immobile o dal titolare di diritto reale di godimento (per esempio, un usufruttuario).

Se i titolari sono più di uno, ciascuno di loro può decidere liberamente di applicare questa formula senza che gli altri ne siano in qualche modo condizionati.

Bisogna però sapere che, una volta scelto questo regime di tassazione, sarà valido anche per tutte le pertinenze della casa, come un box o una cantina, locate congiuntamente all’abitazione.

Inoltre, si rinuncia alla possibilità di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa anche la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando si applica
La cedolare non si applica in modo automatico, ma è un’opzione che può essere esercitata al momento della registrazione del contratto, attraverso la compilazione dell’apposito modello RLI dell’Agenzia delle Entrate.

In alternativa, si può scegliere la cedolare secca durante gli anni successivi e, comunque, quando viene prorogato il contratto.

Quando l’opzione non è esercitata all’inizio, la registrazione del contratto segue le regole ordinarie e in questo caso l’imposta di registro e l’imposta di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha poi l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Contratto d’affitto transitorio (meno di 2 anni)
Il contratto d’affitto transitorio è previsto sempre per immobili a uso abitativo, ma viene utilizzato per esigenze temporanee e che non siano turistiche.

Ha una durata massima di 18 mesi e prevede, proprio come una normale locazione, il pagamento di un canone periodico. Anche questa formula è possibile optare per la cedolare secca.

Affitti brevi (1 anno o meno)
L’espressione affitto breve fa riferimento a un contratto di locazione di una durata non superiore ai 30 giorni. Vi sono equiparati anche i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. In ogni caso, resta possibile l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 21%.

Le caratteristiche dell’immobile a cui si applica
Il contratto con cedolare secca può essere applicato a tutti quegli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati).

Può, inoltre, essere esercitata anche per contratti di locazione di tipo strumentale, che stiano però stati stipulati nel 2019.

In questo caso, i locali commerciali devono rientrare nella categoria C1 e non superare i 600 metri quadri di superficie, escluse le pertinenze. Può però essere applicata solo l’aliquota al 21%.

Le aliquote della cedolare secca
Le aliquote della cedolare secca sono due, come già dicevamo all’inizio:

21% – viene applicata sui contratti di affitto a canone libero, naturalmente sempre per immobili a uso abitativo.
10% – caso previsto per i contratti a canone concordato. Si tratta di norma di locazioni per case che ci trovano in comuni con carenze di disponibilità abitative (come Bologna, Firenze, Milano, Roma o Napoli) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa indicati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica e lo sviluppo sostenibile).
A chi conviene? Tutti i vantaggi e i contro
La cedolare secca viene scelta perché presenta diversi vantaggi. Ci sono, però, casi nei quali non conviene, in particolare quando l’aliquota è al 21%.

Prima di tutto, bisogna tenere presente alcuni elementi da valutare caso per caso. Il reddito che proviene dalla locazione con regime di cedolare secca è escluso dal reddito Irpef complessivo e su di esso non possono essere fatte valere agevolazioni o detrazioni fiscali.

Dunque, chi può beneficiare di importanti detrazioni (derivanti, ad esempio, da opere di ristrutturazione o efficientamento energetico di un’abitazione) avrà meno interesse ad applicare la cedolare secca per poter recuperare le detrazioni valide ai soli fini Irpef.

Parimenti, chi ha redditi Irpef alti – ai quali si applicano aliquote fino al 43% – e magari poche detrazioni, avrà maggiore interesse ad applicare la cedolare secca.

Disdetta contratto affitto cedolare secca: cosa sapere
La disdetta dipende da cosa è indicato nel contratto.

La disdetta per giusta causa può essere effettuata quando avvengono imprevisti, al momento della stipula del contratto di locazione.

La disdetta per giusta causa dalla risoluzione per inadempimento è legata a una azione “colpevole” di uno dei due soggetti coinvolti, che non ha rispettato i propri obblighi contrattuali.

La Legge prevede che il solo inquilino effettui la disdetta del contratto di affitto prima della scadenza, laddove si verifichino gravi motivi.

Per il locatore, la disdetta può essere prevista solo alla fine della prima scadenza del contratto, in determinati casi.

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